Les prix de l'immobilier en 2021: un changement de perspectives

Par Eric Treguier le 04.03.2021 à 08h00 Lecture 7 min. Abonnés

A l'issue d'une année atypique, la pierre résiste bien, mais le marché se réinvente. Les ménages urbains prennent le large, Parisiens en tête, au profit des campagnes et de la grande banlieue.

A Paris, le nombre de transactions a chuté de 18% en 2020.

AFP/Archives - Jacques DEMARTHON

Recul des prix à Paris et envolée dans les villes moyennes ; razzia des investisseurs institutionnels sur le neuf ; multiplication des réformes par le gouvernement (taxe foncière, réglementation RE 2020, Pinel)… Quelles conséquences? Comment réagir? Challenges a mobilisé ses équipes dans les métropoles, interrogé les experts, rencontré les propriétaires.

A voirLes prix de l'immobilier à Paris et en province

"Paris est magique", chantaient les fans du PSG. Pendant des années, la capitale a aussi été magique pour ses propriétaires, avec des prix toujours à la hausse: +26% en dix ans, selon Meilleurs Agents et l'Insee. Mais aujourd'hui, l'immobilier n'y fait plus d'étincelles. Le nombre de transactions y a chuté de 18% en 2020 (alors qu'il n'a baissé que de 4% dans le reste de la France). Et les prix reculent: les Notaires de France, sur la base des compromis signés, prévoient une baisse de 1,7% de décembre 2020 à février 2021. "On a atteint un point haut en août, à plus de 10.700 euros le m2", résume Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.

^{Avec des taux au plus bas, l’appétit des Français pour le
logement est encouragé. Et comme la production de logements neufs est en
fort recul depuis 2018, la hausse des prix de l’ancien se poursuit,
touchant, en plus des métropoles, les campagnes et les villes moyennes.}

Exode choc

Et ce n'est pas fini : Paris perdait déjà 12.000 à 13.000 habitants par an. Mais depuis six mois, une vague inédite d'habitants déménage, direction la grande couronne. En fin d'année, par exemple, le site PAP.fr a enregistré un… quadruplement des recherches de maisons sur Brie-Comte-Robert (Seine-et-Marne), une ville de 16.000 habitants à 33 kilomètres de Paris. Au besoin, ces Parisiens prospectent encore plus loin. Selon le site Seloger.com, certaines régions enregistrent des hausses étonnantes des prises de contact de candidats acheteurs auprès des agences: + 44% pour la Bourgogne-Franche-Comté, +51% pour les Pays de la Loire et même +61% pour la Normandie.

En régions, le phénomène prend d'autres formes. Les grandes villes continuent d'attirer. A Strasbourg, Nantes et Rennes, les prix ont encore augmenté de plus de 9%, et à Bordeaux, Lille, Lyon ou Montpellier, de plus de 8%: "La pression de la demande n'a pas été altérée par la crise sanitaire, relève Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-Seloger. Et les tensions se sont largement diffusées dans les communes adjacentes." Comme Auray à côté de Vannes, Mèze et Sérignan près de Montpellier, Ecully en banlieue lyonnaise ou Cestas aux portes de Bordeaux.

Même les agglomérations plus isolées en profitent, dès lors qu'elles ont fait des efforts de revitalisation urbaine. "Les acheteurs aiment les villes à taille humaine, mais à condition qu'elles leur apportent les mêmes services (crèches, écoles, sorties, commerces…) que les grandes…", analyse Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi. Pour certaines, le réveil des prix est spectaculaire: à Limoges et au Havre, dont les prix progressaient jusqu'alors sagement de 1 à 3%, la hausse est de 6 et 10%. "Ces deux villes ont justement réalisé un très gros travail sur leur centre", note Christine Fumagalli. "C'est un marché qui fonctionne très bien, car s'éloigner un peu des zones tendues permet d'avoir du pouvoir d'achat en plus", confirme Laurent Vimont, président de Century 21.

Spots chics

Le mouvement ne touche pas que les jeunes couples en mal de mètres carrés: les familles aisées parisiennes sont aussi nombreuses à vouloir faire leurs valises, quitte à tester le concept de résidence semi-principale. Le spécialiste du haut de gamme Barnes en a accompagné des dizaines ces derniers mois vers des spots chics à moins de trois heures de la capitale. Son concurrent, Sotheby's International Realty France & Monaco, avoue avoir fait un mois de janvier "comme jamais". Il a accompagné ses riches clients dans le grand ouest, à Nice et à Biarritz. "C'est une révolution douce: les cadres ou les chefs d'entreprise ont compris qu'ils pouvaient travailler ou télétravailler dans de meilleures conditions qu'à Paris", explique son PDG, Alexander Kraft.

Si les prix dans l'ancien augmentent autant, c'est aussi parce que les acheteurs ont du mal à trouver des logements neufs. Depuis deux ans, les communes ont suspendu les permis de construire, pour cause de période électorale, puis de changement de majorité. Les autorisations de chantiers ont diminué de 15% par rapport à 2019: ce sont 65.700 logements en moins. Pour Marc Villand, président de la Fédération des promoteurs d'Ile-de-France, "on va droit vers une crise majeure de la construction. L'offre va manquer". Les prix vont continuer "de monter plus vite que l'inflation", pronostique Grégory Monod, président du groupement des constructeurs aménageurs LCA-FFB. A cause de cette pénurie de logements, mais aussi "de l'arrivée de la réglementation énergétique RE 2020, qui renchérira les prix du neuf de 7 à 13 %", rajoute-t-il. Mi-février, la mesure qui devait entrer en application dès juillet a d'ailleurs été reportée de six mois… Hélas, cela ne fait que reculer le problème.

L'offre disponible est aussi siphonnée par les assureurs et les fonds d'investissement, qui redécouvrent l'intérêt de l'immobilier résidentiel. A elle seule, CDC-Habitat, filiale de la Caisse des dépôts, a acheté 50.000 logements auprès des promoteurs en 2020. Axa en vise 15.000 et d'autres assureurs achètent des immeubles entiers, construits ou à construire… En Ile-de-France, cela a surtout réduit l'offre destinée aux ménages à revenus moyens et "à ceux qui achetaient des logements entre 5.000 et 7.000 euros le m²", constate Olivier Boukobza, président de BNP Paribas Real Estate. Du coup, les rares projets qui arrivent sur le marché se vendent très vite: "Dans nos 147 programmes disponibles, nous vendons un logement en seulement 3,8 mois en moyenne, contre 5,8 mois en 2019", confirme Nordine Hachemi, PDG de Kaufman & Broad.

Recalibrage bancaire

^{Les offres de douze grandes banques pour un prêt de 220 000 euros:}^{(1)
Taux hors assurance et garantie. (2) Simulations effectuées pour un
prêt de 200 000 euros à taux fixe sur quinze et vingt ans avec 20 %
d'apport. (3) A ce coût, il convient d'ajouter celui de l'assurance
emprunteur, variable selon les profils. Pour une assurance à 0,20 % sur
quinze ans, le surcoût sera de 6 600 euros, et de 8 800 euros sur vingt
ans. Pour une assurance à 0,35 %, il sera de 11 550 euros (quinze ans)
et de 15 400 euros (vingt ans).}

Quant aux banques, en ce début d'année, elles ont rarement été aussi prêteuses. "Et à des taux jamais connus: 40% des financements que nous proposons sont compris entre 0,90% et 1,10%", précise Maël Ber-nier, porte-parole de Meilleurtaux. Céline Ganseman, une jeune vétérinaire qui a acheté une maison en Bretagne, s'était vu proposer un crédit à 1,15% par sa banque. "Mon courtier, Artémis Courtage, a négocié un prêt à moins de 1% sur vingt ans, ce qui me fera économiser 14.000 euros d'intérêts", explique-t-elle. Certes, les conditions d'octroi de crédit ont été durcies l'année dernière par le Haut Conseil de stabilité financière - pas plus d'un tiers des revenus en remboursement et une durée limitée à vingt-cinq ans. Mais la mesure a surtout impacté les couples qui achètent pour la première fois et les investisseurs. Pour les autres - ils constituent la majorité -, qui n'en sont pas à leur premier achat, les projets immobiliers sont encore à l'ordre du jour.

Source : magazine Challenges.

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Philippe Averty