Immobilier: "Le marché se déplace vers les villes moyennes"

Immobilier: "Le marché se déplace vers les villes moyennes"

Dans leurs 6 000 offices, les 13 000 notaires de France voient passer toutes les transactions, et sont donc les observateurs impartiaux du marché immobilier. En 2020, si les volumes de ventes ont baissé, les prix, eux, sont toujours en hausse (+ 6,5 % pour les appartements), avec de notables différences entre Paris, qui recule, et la banlieue et les villes moyennes, qui flambent. Les explications de David Ambrosiano, récemment élu président du Conseil supérieur du notariat, notaire à Fontaine, près de Grenoble

avignon

2021 est l'année de la revanche pour des villes moyennes, comme Châteauroux, Laval, Epinal ou, comme ici,  Avignon

 

Challenges. Quel bilan peut-on tirer de 2020 ?

David Ambrosiano. Cette année aura été exceptionnelle pour les Français, qui auront passé presque 30 % de leur temps en confinement. Pourtant, nous constatons que les volumes de transactions sont équivalents à ceux de 2019, c'est-à-dire un petit peu plus d'1 million (- 4 %). Cela ne veut pas dire que ces deux années se ressemblent. Les Français ont réfléchi à leur avenir, pas seulement immobilier : ils ont anticipé leur succession, avec davantage de testaments et de donations. Du coup, notre activité en droit de la famille a augmenté de 5 à 7 %.

Comment s'oriente le marché immobilier pour les prochains mois ?

On sent un début d'année timide, sur des volumes qui restent inférieurs à 2020. Mais cela évolue différemment entre la province et Paris. Il ne s'agit pas d'un renversement de marché. Plutôt d'un déplacement en faveur d'un immobilier plus proche de la nature tout en restant connecté, moins cher, avec plus d'espace. Ainsi, en province, sur la base des compromis qui ont été signés, les prix continuent d'augmenter de 1,5 % sur trois mois.

Et à Paris ?

A Paris, c'est différent. Les volumes de transactions se sont tassés de 18 % l'année dernière : c'est une première, et on ne peut plus dire que la capitale est encore la locomotive de l'immobilier. Les Parisiens ont pris conscience de la tension du marché, des contraintes financières et des temps de transport trop longs. Ils se sont tournés vers d'autres régions, mais aussi vers les maisons en grande couronne francilienne. 46 % des vendeurs ont racheté hors de la capitale, à comparer avec une moyenne, sur la dernière décennie, de 38 %.

Quand les volumes baissent fortement, les vendeurs finissent toujours par accepter une baisse de leur prix, même si c'est après un certain délai, qui peut varier de quatre à six mois. Et tout naturellement, en février, les prix moyens à Paris sont retombés autour de 10 700 euros le m², soit un recul de 1,7 % en trois mois. Nous devrons attendre la fin du trimestre pour confirmer cette baisse, mais elle nous paraît tout à fait correspondre à une réalité.

Si les Parisiens n'achètent plus chez eux, où vont-ils ?

Ils explorent la Normandie, le Perche, la Bourgogne. Dans des départements comme l'Orne, l'Eure et l'Yonne, où les Parisiens représentent entre 20 et 30 % des acheteurs, leur présence a encore augmenté l'an dernier de 6 à 9 %. Ce n'est pas un exode urbain, mais c'est un flux plus important qu'avant, une évolution du marché, avec un objectif familial, qui bénéficie davantage à certaines villes que d'autres. Ce n'est pas toujours une installation totale et définitive : on voit par exemple des Parisiens qui vendent leur appartement familial pour racheter un pied-à-terre dans la capitale et une maison en province.

Quelles sont ces villes qui en ont le plus profité ?

Pas forcément les grandes métropoles, qui enregistrent depuis longtemps déjà un flux d'arrivants important. C'est un peu la revanche des villes moyennes, comme Châteauroux, Laval, Epinal ou Avignon. Entre autres. Pour ces villes, qui sont aussi partenaires de l'opération Cœur de Ville, nous avons remarqué un regain d'activité. Les 222 villes moyennes qui font partie de ce programme gouvernemental de réhabilitation des centres urbains avaient un marché qui tournait au ralenti ces dernières années. Elles profitent désormais à la fois de cette action publique et d'une conjoncture favorable. Elles ont connu une reprise très importante de leurs transactions, avec plus de 240 00 ventes supplémentaires d'une année sur l'autre. Et le marché, qui augmentait de moins de 2 %, progresse désormais de plus de 5 % dans 148 d'entre elles.

Et les investisseurs ?

On constate qu'ils commencent à bouder les villes qui encadrent les loyers et celles qui disent vouloir le faire. Ils se reportent sur des villes plus abordables et plus accueillantes.

Les courtiers en prêts immobiliers affirment que les banques ne prêtent pas assez. Le constatez-vous ?

Cela a peut-être été ressenti entre août et fin novembre. Depuis, le Haut Conseil de stabilité financière a assoupli les critères pour l'octroi de prêts immobiliers. Mais globalement, le volume des crédits a connu une hausse en phase avec le marché : celui-ci, stable en nombre de transactions, a augmenté d'environ 5 % pour ses prix. Or, justement, les banques, selon les derniers chiffres de la Banque de France, ont connu une hausse de 5,5 % de leur volume de prêts. Cette tendance devrait se confirmer en 2021, portée par des taux de crédit à la fois bas et en diminution constante depuis juillet 2020.

 

Source : Magazine Challenges

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