“L’immobilier en France fonce-t-il vers un krach ?”

“L’immobilier en France fonce-t-il vers un krach ?” 

 


Alors que dans l’immobilier, les ventes plongent, les prix des biens accusent le coup. A Paris, la chute des prix de l'immobilier depuis le pic dépasserait déjà 10%. Et ce n’est pas fini, avertit notre chroniqueur Marc Touati, président d’ACDEFI. Par Marc Touati Publié le 17/12/2022 à 10h30 & mis à jour le 17/12/2022 à 15h10 Nous l’annoncions ici même depuis plusieurs mois, souvent seuls contre tous, et ce n’est désormais plus une prévision mais la réalité : les prix des biens immobiliers anciens baissent dans la grande majorité des villes françaises de plus de 100.000 habitants. Et, une fois n’est pas coutume, ce sont les professionnels de l’immobilier eux-mêmes qui le disent et le diffusent. Ainsi, selon MeilleursAgents, 18 des 35 plus grandes villes de France ont enregistré une baisse des prix immobiliers au cours des trois derniers mois. Selon Century 21, le prix de ses biens immobiliers en portefeuille a baissé de 1% à 3% depuis septembre dans de nombreuses villes, et notamment à Bordeaux, Nantes, Lyon et Paris. Selon MeilleursAgents, la palme de la plus forte baisse annuelle est décrochée par Bordeaux avec une chute de 3,1%, suivie par Paris (-1,3 %) et Le Havre (-0,8 %). Sur trois mois, les plus forts replis sont enregistrés à Mulhouse (-3,4%), Nîmes (-3,1%) et Rouen (-3,1%). Seules quelques villes affichent encore des augmentations au cours des trois derniers mois, notamment Grenoble (+3,0%), Marseille (+2,7%) et Lille (+2,6%), c’est-à-dire des villes qui avaient été épargnées jusqu’à présent par la bulle immobilière et dont les prix au mètre carré des appartements anciens demeurent d’ailleurs encore relativement bas aujourd’hui, respectivement 3.033 euros, 3.868 euros et 3.567 euros. A titre de comparaison, et en dépit de la baisse récente, les prix au mètre carré des appartements anciens atteignent 4.609 euros à Bordeaux, 5.222 euros à Aix-en-Provence, 5.292 euros à Lyon et 10.312 euros à Paris. Notons cependant que, selon Century 21 et Orpi, le prix du mètre carré parisien dans l’ancien serait dernièrement tombé sous les 10.000 euros en moyenne, à précisément 9.758 euros, contre 10.348 euros au 1er janvier 2022 et quasiment 11.000 euros à l’été 2021. En outre, il faut également souligner que les ventes s’effondrent : -17% sur un an au premier semestre 2022 selon Orpi, soit un retour vers le niveau de 2018 et, selon SeLoger, -9 % au premier semestre, soit -22% sous la moyenne de longue période. Prix de l'immobilier ACDEFI (Sources : Insee, ACDEFI) Face à cette décrue, une grande question se pose : celle-ci est-elle durable ? La réponse est évidemment positive. En effet, les arbres ne montent pas au ciel et n’oublions pas que la flambée des prix des dernières années s’explique principalement par la forte baisse des taux d’intérêt des crédits, elle-même liée aux niveaux artificiellement bas des taux d’intérêt des obligations d’Etat. A présent que la Banque Centrale Européenne augmente ses taux directeurs et arrête sa planche à billets, les taux d’intérêt des bons du Trésor et des crédits au sens large remontent fortement et durablement. Actuellement à 2,5%, le taux refi de la BCE atteindra bientôt 3%, voire 3,5% et le taux d’intérêt à dix ans des obligations d’Etat se rapprochera des 4%. Dans ce cadre, déjà surendettés (avec un encours de dette de 102,8% de leur revenu disponible, un record historique) et face au resserrement des conditions de crédits, les ménages français seront contraints de réduire leur demande de logements. Et ce, d’autant que le maintien d’une forte inflation et compte tenu d’une précarisation sociale de plus en plus forte, de nombreux français auront du mal à rembourser leurs emprunts existants. Certains d’entre eux seront même contraints de vendre leur bien immobilier, ce qui accroîtra l’offre et alimentera la baisse des prix. Publicité ACDEFI (Sources : Banque de France, ACDEFI) En outre, l’investissement immobilier sera également contrarié par le maintien, voire l’augmentation à venir de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), mais aussi à cause de l’explosion de la taxe foncière dans l’écrasante majorité des villes de France. En résumé, la demande de biens immobiliers sera négativement affectée par l’affaiblissement durable du pouvoir d’achat, le resserrement des conditions de crédits et l’aggravation de la fiscalité qui pèse sur les propriétaires. À LIRE AUSSI “L’envolée des taux ne fait que débuter, gare à la Bourse et à l’immobilier !” Quant à l’offre, supposée insuffisante, elle sera augmentée par trois facteurs principaux. Primo, le prolongement du télétravail qui incitera certains investisseurs à vendre leurs biens immobiliers de bureau et/ou à les transformer en logements. Secundo, le “papy boom” (c’est-à-dire l’arrivée des enfants du baby boom en fin de vie) se traduira par une augmentation des décès, qui devraient atteindre une moyenne annuelle de 630 000 personnes, contre 570 000 précédemment. Tertio, les situations de surendettement des ménages et l’augmentation du chômage susciteront inévitablement des ventes contraintes de logements. ACDEFI (Sources : Insee, ACDEFI) Au total, la baisse de la demande couplée à une augmentation de l’offre devrait se traduire par une chute des prix de l’immobilier français de l’ordre de 15% d’ici la fin 2023, ce qui permettra de reconnecter la valeur des biens immobiliers à la création de richesses et au niveau des revenus dans l’Hexagone. Quatre conclusions principales peuvent donc être tirées pour les prochains mois : 1. Les taux d’intérêt des crédits immobiliers vont encore fortement augmenter. 2. Les prix immobiliers vont chuter d’au moins 15%. 3. Les locataires peuvent encore acheter si possible. 4. Après le dégonflement de la bulle, l’immobilier repartira sur des bases plus saines. 

 

 Ne l’oublions effectivement pas : sur le long terme, l’immobilier demeure, avec les actions (dividendes inclus) et l’or, le meilleur investissement. Alors, passez de bonnes fêtes, mais accrochez vos ceintures tout de même… Marc Touati, économiste, président du cabinet ACDEFI et auteur de 7 best sellers économiques. Son nouveau livre, RESET II – Bienvenue dans le monde d’après, sorti le 1er septembre 2022, est en tête des ventes des essais économiques sur Amazon. Marc Touati Vous pouvez également retrouver ses chroniques vidéos sur sa chaîne Youtube , dont la dernière : Immobilier en France : quelle sera l'ampleur de la baisse des prix ? A découvrir : CRÉDIT IMMOBILIER TAUX D'INTÉRÊT KRACH IMMO : LES PRIX DANS 100 VILLES GRAND RENDEZ-VOUS DE L'IMMO GUIDE DE L'ACHETEUR LES PRIX PAR ADRESSE Merci à Capital pour cet article : https://www.capital.fr/immobilier/limmobilier-en-france-fonce-t-il-vers-un-krach-1455093

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